Nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese Žiar nad Hronom, obci Bartošová Lehôtka, katastrálne územie Bartošová Lehôtka, Okresný úrad Žiar nad Hronom- Katastrálny odbor na LV č. 270 ako:

Ø stavba – rodinný dom súp. č. 13, ktorý je postavený na pozemku C-KN parc. č. 180/1 v podiele 1/1

Ø pozemok C-KN parc. č. 180/1 o výmere 101 m², druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, v podiele 1/1

Ø pozemok C-KN parc. č. 180/2 o výmere 268 m², druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, v podiele 1/1

Ø pozemok C-KN parc. č. 181 o výmere 506 m², druh pozemku záhrady, v podiele 1/1

Ohodnocovaný rodinný dom s príslušenstvom sa nachádza v obci Bartošova Lehôtka, v blízkosti centra obce, v zástavbe, ktorú tvoria rodinné domy podobného typu, v pôvodnom stave, prípadne po rekonštrukcii.

Nehnuteľnosť je po rozsiahlej rekonštrukcii, nemá dokončené zateplenie a vonkajšie omietky. Boli vykonané stavebné práce, ktoré spadajú pod bežnú údržbu - nové omietky, podlahy, obklady, dlažby, vymenené okná, dvere, nový vykurovací systém, bol vymenený krov a položená nová strešná krytina.

Príslušenstvo rodinnému domu je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Rodinný dom je samostatne stojaci, s dvorom, s primeraným príslušenstvom.

Nezamestnanosť v lokalite je do 15%, priemerná hustota obyvateľstva je mierna, v okolí sa nenachádzajú žiadne bytové budovy s vysokou obývanosťou, skôr samostatne stojace jednobytové rodinné domy.

                V blízkosti rodinného domu je autobusová zastávka prímestskej dopravy, v dostupnosti do 10 min autom je vlaková zastávka Jastrabá, zastávka Bartošova Lehôtka je od centra obce vzdialená cca 2,5 km..

                V obci sa nachádza materská škola, pošta, predajne potravín, dve reštaurácie, pneuservis,  predajne potravín a pohostinské zariadenia. Základná škola je dostupná v Kremnici, príp. v Žiari nad Hronom.

V dosahu do 10 min. autom je dostupné mesto Kremnica, so základnými aj rozšírenými službami a občianskou vybavenosťou - obchody, základná škola, materská škola, zdravotnícke zariadenie s lekárňou, kúpalisko, lyžiarske stredisko. V dostupnosti do 15 min. autom sa nachádza aj centrum okresného mesta Žiar nad Hronom s kompletnou sieťou administratívnych, štátnych a bankových inštitúcií, divadlo, nemocnica, nákupné strediská a pod.

V oblasti do cca 5-15  min autom sú dostupné turistické trasy do okolia Kremnických vrchov..

                V lokalite, v ktorej sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je ponuka nehnuteľností prevyšujúca dopyt.

K nehnuteľnosti je prístup priamo z miestnej komunikácie. Pozemok je mierne svahovitý, so spádom smerom k ulici - južný svah.  Orientácia obytných miestností je na juhovýchod juhozápad.

Nehnuteľnosť sa nachádza v tichej ulici, ale v blízkosti hlavného ťahu Martin - Žiar nad Hronom. V lokalite je možné napojenie na  inž. siete - voda, el. energia, plyn, telekomunikačné rozvody, stavba je odkanalizovaná do vlastnej žumpy na pozemku.

Nehnuteľnosť je bez výnosu, v súčasnosti sú užívané na bývanie, nevylučujem užívanie stavby na rekreačné účely ako víkendový dom, chalupu.

Nehnuteľnosť má pomerne nevýhodnú dispozíciu - vzhľadom k úzkemu pôdorysu sú jednotlivé miestnosti priechodné.

                Koeficient polohovej diferenciácie  som stanovila na základe priemerných koeficientov polohovej diferenciácie SR, publikovaných v „Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, ktorú vydal Ústav súdneho inžinierstva v Žiline v r. 2001, so zohľadnením vývoja trhu s realitami od r. 2001, na hodnotu 0,35.

Rodinný dom č. súp. 13  v obci Bartošova Lehôtka, na pozemku parc. č. KN-C 180/1 v k.ú. Bartošova Lehôtka

POPIS STAVBY

Stavebno - technický popis rodinného domu:

                Predmetom ohodnotenia je rodinný dom, postavený v obci Bartošova Lehôtka v ulici s podobnými alebo novšími samostatne stojacimi rodinnými domami. Rodinný dom je jednopodlažný, čiastočne podpivničený, s využitým podkrovím, sedlovou strechou, s pôdorysom v tvare obdĺžnika. Rodinný dom prešiel v rokoch 1944 a 2010 prestavbami, v r. 2010 bol vybudovaný nový krov a zobytnené podkrovie.

                Prístup k rodinnému domu je po existujúcej miestnej komunikácii, vedúcej obcou. Rodinný dom je napojený na verejný rozvod vody, el. energie, je odkanalizovaný do nepriepustnej žumpy, umiestnenej  na pozemku pri rodinnom dome, na úrovni vstupu do domu. V predzáhradke je vyvedená prípojka plynu. K domu vedie betónový chodník so štyrmi terénnymi schodmi.  Pozemok je oplotený, nezastavaná časť pozemku je zatrávnená, neudržiavaná. 

                Doklady o začatí užívania stavby sa vzhľadom k veku rodinného domu nezachovali. Vlastník stavby neposkytol žiadne podklady, ani ústnu informáciu o stavbe pôvodnej časti rodinného domu. K veku stavby boli získané tri doklady - potvrdenie obce z r. 2001, potvrdenie obce z r. 2015 a fotokópia listu evidencie budovy. Na základe týchto podkladov a osobnej konzultácie znalca na Obecnom úrade v Bartošovej Lehôtke bolo začatie stavby stanovené na rok 1873.

                Nezachovali sa ani doklady (povolenie, dokumentácia) od realizácie stavebných úprav a zobytnenia podkrovia. Podľa vyjadrenia starostu stavebné úpravy  boli realizované v r. 2010 v rozsahu nadstavby podkrovia vrátane nového krovu, zateplenia strechy a novej strešnej krytiny, výmena okien, vstupných dverí, výstavba nového schodiska do podkrovia, nové rozvody vody, kanalizácie a el. energie  v dome, nové omietky, nové podlahy dlažby, dobudovanie hygienických priestorov s osadením nových zariaďovacích predmetov, bola osadená nová kuchynská linka. Boli realizované nové prípojky vody, kanalizácie a el. energie a nová žumpa. Na streche bol osadený nový bleskozvod. Vonkajšie omietky sú pôvodné, zo striekaného brizolitu, bolo plánované zateplenie objektu, ktoré doposiaľ nebolo realizované.

                Rodinný dom má pravdepodobne základy z kameňa, bez vodorovnej izolácie (je možné to predpokladať podľa obdobia výstavby a vtedy používaných stavebných materiálov a technológie výstavby).  Obvodové murivo je pravdepodobne kamenné s hlinenou výplňou, so šírkou cca 600 mm, je možné, že v niektorých miestach bolo pri rekonštrukcii nahradené pálenou tehlou, resp. iným murovacím materiálom. Obvodové murivo podkrovia je vyhotovené z odľahčených murovacích materiálov hr. nad 300 mm. Stropy sú drevené trámové, so záklopom, krov drevený, strecha sedlová, krytina z pálenej škridly s glazúrou, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Okná sú plastové, s izolačným dvojsklom, s hliníkovými žalúziami, v podkroví sú osadené drevené okná FAKRO. Vstupné dvere sú plastové, vnútorné sú drevené rámové s výplňou.  Schody sú drevené, z masívu, s drevenými stupňami z tvrdého dreva, bez podstupníc.           

POPIS PODLAŽÍ

Dispozičné riešenie a vybavenie suterénu (1.PP):

                Do suterénu vedú drevené zvlakové dvere, podlaha betónová, stropy klenbové. Vybavenie suterénu nie je žiadne.

Dispozičné riešenie a vybavenie prízemia (1.NP)

Vstup do rodinného domu je z chodníka, vedúceho okolo rodinného domu, do zádveria. Vpravo sa nachádza  vstup do kúpeľne spojenej s WC, vľavo je prechodná kuchyňa, za ňou obývacia izba. Zo vstupnej haly je schodisko do podkrovia.

Kuchynská linka je priama, z materiálu na báze dreva, štandardnej kvality a materiálového vyhotovenia, pozostáva iba zo spodných skriniek, má dĺžku 2 m. V linke je osadený antikorový drez s antikorovou pákovou batériou. V kuchyni sa nachádza piecka na tuhé palivo a murovaná pec, ktorá je ohodnotená bodovým ohodnotením položky "krb s uzatvorením ohniskom".  Za linkou je keramický obklad steny, na podlahe je položené keramická dlažba.

V kúpeľni je murovaný sprchovací kút s antikorovou pákovou batériou so sprchou, keramické umývadlo s antikorovou pákovou batériou. V kúpeľni je keramický obklad steny po strop, podlaha je z keramickej dlažby. WC je keramické, so zabudovanou nádržkou v stene, vedľa WC je osadený bidet. Steny sú obložené keramickým obkladom, na podlahe je položená keramická dlažba. V kúpeľni bol pôvodne osadený elektrický zásobník TÚV, ten sa v čase obhliadky v stavbe nenachádzal, čo bolo zohľadnené ako nedokončenosť. Na stene je osadený elektrický radiátor.

V obývacej izbe, je podlaha laminátová. Dvere do obývacej izby sú drevené rámové s výplňou, opatrené náterom.

                Na podlaží je rozvod internetu a televízie.

Dispozičné riešenie a vybavenie podkrovia:

                V podkroví je podlaha drevená, palubová, steny obložené dreveným obkladom, strecha je zateplená a zo strany interiéru obložená dreveným obkladom.  Pod obkladom je rozvod televízie a internetu.

Stanovenie bodového ohodnotenia - rozpočtový ukazovateľ:

                Rodinný dom má vykurovanie lokálne - pec na tuhé palivo, umiestnenú v kuchyni, v prípade potreby je možné lokálne použiť elektrické vykurovacie telesá.

Rodinný dom je po rekonštrukcii, v čase obhliadky nebol užívaný, bol odpojený od verejného rozvodu NN siete. Pri obhliadke stavby neboli zistené viditeľné poškodenia ani vážnejšie poruchy prvkov dlhodobej životnosti stavby. Stavebno-technický stav domu je primeraný veku, primeranej údržbe, klimatickým podmienkam a spôsobu užívania stavby. S prihliadnutím na rozsiahlejšiu rekonštrukciu v r. 1944 a 2010 bolo opotrebenie stavby stanovené analytickou metódou.  Životnosť stavby bola vzhľadom na stavebnotechnický stav objektu a vek stavby stanovená na 200 rokov, za predpokladu primeranej údržby.

Oplotenie predzáhradky

                Oplotenie je založené na základových pásoch z prostého betónu, múrik je betónový monolitický,  výplň je zo strojového pletiva v oceľovom ráme. Oplotenie je opatrené starším náterom. Oplotenie bolo vyhotovené pravdepodobne v r. 1976, životnosť vzhľadom k materiálovému vyhotoveniu, dlhšie nevykonávanej údržbe stanovujem na 70 rokov.

Oplotenie dvora

                K rodinnému domu patrí oplotenie z jednej strany pozemku. Oplotenie je založené na základovom páse z prostého betónu, vyhotovené je z betónových plotových tvárnic hr. do 20 cm, má výšku 1,7 m. Oplotenie bolo vyhotovené pravdepodobne v r. 2010, životnosť vzhľadom k stavebnotechnickému stavu stanovujem na 50 rokov.

Elektrická NN  prípojka

Elektrická prípojka zemná, vedená z  el. vedenia verejnej siete - zo stĺpa oproti rodinnému domu (o polohe prípojky  stavby nemá o trase prípojky vedomosť). Zemná prípojka bola realizovaná  v r. 2010, dĺžka prípojky je 14 m. Životnosť stanovujem na 50 rokov.

Vodovodná prípojka

Vodovodná prípojka vedie od verejného vodovodu v miestnej komunikácii k rodinnému domu. Na trase prípojky je osadená vodomerná šachta. 

Prípojka je vyhotovená z plastového potrubia, dĺžka prípojky je cca 14,5 m, životnosť stanovujem na 50 rokov. Prípojka bola vyhotovená v r. 2010.

Vodomerná šachta

                Vodomerná šachta je vyhotovená z monolitického betónu, má hĺbku cca 1,6 m, je opatrená oceľovým poklopom. Je umiestnená na úrovni vstupu do rodinného domu.

                Vyhotovená bola v r. 1976. Životnosť stanovujem na 60 rokov.

Kanalizačná prípojka

Kanalizačná prípojka vedie z rodinného domu do žumpy, umiestnenej na  pozemku pri rodinnom dome, cca na úrovni vstupu do RD. Prípojka je vyhotovená z kameninových rúr , jej celková dĺžka je 3,5 m.

Prípojka bola realizovaná v r. 2010, životnosť stanovujem na 40 rokov.

Žumpa

Žumpa je umiestnená na pozemku pri rodinnom dome, je železobetónová, monolitická, vodotesná, s plastovým poklopom, s objemom 12,50 m³  .

Žumpa bola vyhotovená v r. 2010, životnosť stanovujem na 50 rokov.

Chodník ku vstupu do rodinného domu

                Chodník okolo rodinného domu je vyhotovený z betónovej dlažby, ukladanej do piesku. Bol vyhotovený pravdepodobne pri prestavbe v r. 2010. Má šírku 1 m, dĺžku 5,6 m.

Životnosť stanovujem na 40 rokov.

Terénne schody

                Terénne schody sú vyhotovené pred vstupom do domu. Sú betónové, monolitické, majú šírku 1 m, pozostávajú zo 4 stupňov.

Boli realizované v r. 2010, životnosť vzhľadom ku konštrukčnému vyhotoveniu a použitým materiálom stanovujem na 40 rokov.

Pozemky parc. č. C-KN 180/1, 180/2 a 181 v k.ú. Turčianska Štiavnička sa nachádzajú v zastavanej časti obce, v blízkosti centra. V okolí sa nachádzajú staršie rodinné domy podobného charakteru, niektoré po rozsiahlejšej rekonštrukcii. K pozemku je priamy prístup z existujúcej miestnej komunikácie. Jeden z pozemkov je zastavaný rodinným domom, ostatné pozemky sú nezastavané, zatrávnené, neudržiavané.

Pozemky sa nachádzajú v zastavanej časti obce s prímestskou dopravou, železničné spojenie obec má, avšak zastávka sa nachádza cca 2,5 km za obcou.

Pozemok je možné napojiť na verejný rozvod vody, el. energie a plynu, v časti obce je vybudovaná aj verejná kanalizácia. 

V blízkosti rodinného domu je autobusová zastávka prímestskej dopravy, v dostupnosti do 10 min autom je vlaková zastávka Jastrabá, zastávka Bartošova Lehôtka je od centra obce vzdialená cca 2,5 km..

                V obci sa nachádza materská škola, pošta, predajne potravín, dve reštaurácie, pneuservis,  predajne potravín a pohostinské zariadenia. Základná škola je dostupná v Kremnici, príp. v Žiari nad Hronom.

V dosahu do 10 min. autom je dostupné mesto Kremnica, so základnými aj rozšírenými službami a občianskou vybavenosťou - obchody, základná škola, materská škola, zdravotnícke zariadenie s lekárňou, kúpalisko, lyžiarske stredisko. V dostupnosti do 15 min. autom sa nachádza aj centrum okresného mesta Žiar nad Hronom s kompletnou sieťou administratívnych, štátnych a bankových inštitúcií, divadlo, nemocnica, nákupné strediská a pod.

V oblasti do cca 5-15  min autom sú dostupné turistické trasy do okolia Kremnických vrchov.

Obec Bartošova Lehôtka je obec s počtom obyvateľov do 5000, východisková hodnota pozemku bola stanovená  v súlade s „Metodikou  výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb“, vydanej Ústavom súdneho inžinierstva v Žiline (ISBN 80-7100-827-3) vo výške 3,32 €/m² .

                Za povyšujúci faktor považujem blízkosť miest Žiar nad Hronom a  Kremnica, z ktorých vyplýva zvýšený záujem o kúpu pozemkov v obci, ktorá sa nachádza priamo pri komunikácii, ktorá spája tieto dve mestá.

S redukujúcim faktorom neuvažujem.